毛利率滑至上市来新低 合景泰富进军千亿胜算几何?

作者:admin| 发表于2020-04-26 07:01 点击数:

  “合景泰富自2016年采取更进取的买地策略以来,已连续加大土地投资,其经调整债务由2018年的820亿元人民币,增至2019年的1040亿元人民币。”标普认为,合景泰富最终的目标是提高销售排名和市场份额,这可能会继续推动强劲的土地补充需求,并对其杠杆率产生压力。

  原标题:毛利率滑至上市来新低 合景泰富进军千亿胜算几何? 

  “合约销售增长31.5%达861亿元,营收大增233.8%至249.6亿元。”2019年几组亮眼数据为一直在百亿徘徊的合景泰富增添了几抹亮色,凭借2019年的优异表现,公司的千亿征程又向前迈进了一步。

  毛利率因何跌入上市来新低?

责任编辑:陈悠然 SF104

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  当然,地产界的铁律是,随着规模效应的不断提升,加速扩张所产生的杠杆效应是必不可少,这也将对盈利有所影响。

  截至2019年12月31日,合景泰富旗下共拥有156个项目,分布于内地及香港共39个城市,拥有共计权益建筑面积约1701万平米的土地储备,总可售货值约人民币5100亿元。

  虽然销售额2019年仍算理想,但至关重要的盈利能力指标毛利率却再创新低。如何保持规模扩张的同时,企业的盈利能力不走下坡路?从其过往的目标达成率来看,大多“踩线”通过,尤其是在疫情冲击下,今年欲冲刺千亿的合景泰富又能否如愿?

  根据公告,今年前两个月合景泰富合约销售68.72亿元,同比下降约24.9%。克尔瑞数据显示,合景泰富2019年一季度销售额为154亿元,而今年一季度则下降至130亿元,下滑幅度为15.58%。

  相较于亮眼业绩,房企的盈利能力更值得关注。从2019年的业绩公告中可以知悉,合景泰富的营收增长主要由于已交付建筑面积的大幅提升,但尽管交付面积增加,公司毛利率却在逐年走低,这究竟是为何呢?

  继2019年的高增速后,合景泰富乘胜追击,尤其是在疫情“重挫”楼市的当下,喊出了千亿目标。从过往几年以“踩线”完成业绩的经历来看,尤其是2020年在整体行业增速持续下滑、疫情冲击楼市的大背景下,合景泰富还能继续“踩线”完成目标业绩?同时,亮眼业绩下的存在的毛利率走低问题,2020年是否能够得到改善?在赶追规模的过程中,合景泰富还能保持高毛利吗?就上述相关问题,《投资者网》联系合景泰富企业传讯负责人,对方表示相关问题不便回应。

  但从过往的目标达成率来看,合景泰富大多“踩线”通过。克而瑞的数据显示,2014-2018年这五年来,合景泰富销售额排名有所徘徊,且仅上升8 位。其中,2015 年完成目标九成,2016-2018 年则踩线而过。2019年合景泰富以861亿元成绩完成全年850亿业绩目标。

  2019年合景泰富的平均销售价格出现下滑。由2018年的15137元/平方米减少15.1%至12851元/平方米。这意味着,在营收大幅增长的光亮背后,合景泰富的盈利能力在下降。

  此外,58安居客房产研究院分院院长张波认为,整体来看,合景泰富的毛利率走低是受成本因素影响,重点体现在拿地成本、营销费用增长等方面,规模的快速增长本身会对毛利率变化形成一定影响。在合景泰富2020年过千亿的目标的背景下,整体销售还会加速,与此其对应的营销成本也很难下降,拿地的动作也会加快,因此,未来可能并不会将提升毛利率作为其首要考量指标。

  “我们今年的货值有1700亿,虽然一二月份有影响,相信下半年可以追回来,所以对完成销售目标很有信心。”在3月26日的业绩发布会上,董事会主席孔健岷谈及千亿目标表现自信。换句话来说,合景泰富1700亿货值中,必须要完成6成才能达标。

  “本集团毛利由2018年约24.51亿元大幅增加220.9%至2019年约78.66亿毛利增加主要由于2019年的总收入增加所致。”在业绩公告中,合景泰富谈及毛利率增幅及原因,但至于毛利率存在下降的情况,暂时未展开说明。

  从报告中可分析,合景泰富毛利率的下降与其成本增加及售价降低密切相关。2019年,合景泰富销售成本为170.9亿元,相较于2018年的50.26亿元大幅增长240.0%,高于同年营收增幅,同时,在拿地成本上,合景泰富从2018年的5400元/平方米增加36%至2019年的7380元/平方米。

  来源:Wind数据

  进军千亿销售目标胜算几何?

  4月8日,国际评级机构标普发布报告称,维持合景泰富集团控股有限公司评级展望“负面”,同时确认长期发行人信用评级“B ”和高级无抵押债券“B”长期发行评级。

  销售额冲上千亿元,对于任何一家房企而言,都具有里程碑式的意义,根植于广州的合景泰富集团控股有限公司(下称“合景泰富”,01813.HK)也是如此。

  《投资者网》郑小琳

  2019年,合景泰富实现销售额861亿元人民币,2020年,按同比增长20%的销售目标为1030亿元。从已公布的几家房企的目标销售来看,合景泰富这一增速依然位居行业前列。以规模相近的时代、奥园、融信为例,其2020年目标销售分别上调为5%、12%和12%,头部房企恒大也仅上调8%。

  受疫情影响,标普称,如果合景泰富的交付进度赶不上计划,或者完工物业的销售比标普预期的要慢,合景泰富集团的收入可能会低于标普的预测;同时,因一、二线城市仍受限价政策影响,可能也会对该公司的利润、去杠杆化计划产生影响。(思维财经出品)■

  “ 一般来说,房企处于增速较快时期,往往会提出一些增长目标,但目前市场受疫情影响,处于中期调整状态,存在着很多不确定性,但若2020年两会召开后,迎来了一些住房消费方面的刺激政策,则合景泰富的千亿目标,在宏观政策助力下,达成的可能性更大。”严跃进对此表示。

  2019年,合景泰富毛利率创上市来最低纪录。根据公告,2019年其毛利率为31.52%,相比2018年的32.78%下降1.26个百分点。回顾过去两年,该公司毛利率则在34%左右徘徊,不仅如此,以同样衡量企业盈利能力的——销售净利率来看,合景泰富2019年仍现较大滑落,2018年销售净利率在52.94%,2019年则为38.95%,下降近14个百分点。

  张波则认为,2020年从合景泰富布局的区域和可售货值来看,排除疫情变化以及国内经济环境等不确定性因素,其突破千亿的可能性较大。

  “整个房地产行业由于受限价政策、购房需求管控等影响,多数房企出现项目毛利率下滑现象,包括合景泰富,这从侧面也反映出企业项目成本高,溢价压力较大,进而导致毛利率走低。但房企毛利率若持续走低,则对其后续盈利、质量管控等方面会产生不利影响,因此,做好能在遵循市场政策的前提下,尽可能地降低拿地及项目开发等成本,保持自身的盈利水平。”知名地产分析师严跃进向《投资者网》表示。

  但需要指出的是,对比50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%来看,合景泰富的毛利率是处于行业中等偏上水平,同时,2019年在行业整体增速放缓的趋势下,房企盈利能力在一定程度上面临着下行压力。

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